司法实践
浙江义乌市国土资源局2017年8月28日对外宣布，全国一个农村宅基地基准地价体系已在义乌市建立。宅基地基准地价，是指由政府确定的，对不同均质地域的宅基地，按照法定用途评估某一时期内，其使用权区域的平均价格。早在一年前，义乌市就与中国国土资源经济研究院合作，率先开展农村宅基地基准地价课题研究。课题组建立的宅基地基准地价体系，把覆盖义乌全市每个村庄的宅基地分成了九大均质区片，区片价格从较高25870元/平方米，逐步过渡到较低的2870元/平方米。宅基地基准地价的建立，较大的作用是使银行在办理宅基地抵押贷款时，有了准确的价值评估标准，从而大大提升了放贷空间。截至目前，义乌市共有24家金融机构开展宅基地抵押贷款业务。累计办理宅基地抵押登记1475宗，贷款金额共计8.6亿元。
久以来，中国物权法、担保法明确规定，集体所有的宅基地使用权不得抵押。受制于此制度障碍，宅基地与农村建设用地使用权一律不得向银行抵押贷款，被称为“沉睡的土地资本”。2013年10月，党的十八届三中全会决定推进“农地入市”改革。2015年12月，全国人大常委会授权义乌等试点市、县，暂时调整实施物权法、担保法关于宅基地不得抵押的规定。2015年12月，全国第一笔宅基地抵押贷款在义乌发放。2017年，义乌又率先正式建立宅基地基准地价体系。
2016年9月至10月，义乌先后出台了《义乌市农村宅基地使用权转让细则（试行）》和《义乌市农民住房财产权抵押贷款试点管理办法（试行）》，对宅基地抵押贷款政策的很多细则进行了规范。首先，农民在申请宅基地抵押贷款之前，要用书面的形式，征询村集体的同意，并且保持拥有不少于人均15平方米的居所。除了先置条件之外，事后的处置环节，制度设计得更为复杂。义乌成立了1000万元的农村宅基地风险基金，防范贷款风险。假如出现违约现象，风险基金会率先将抵押物接盘，并给予农民两年时间的缓冲期。两年后有条件赎回，农户优先赎回，如果没有能力，再进行公开处置。两年缓冲期过后，公开处置的时候，如若宅基地的价格出现了波动，转让价格达不到接盘时的标准，这中间的差价由风险基金与银行共同承担。按照市场规律，宅基地使用权的公开处置过程中，流转市场越大，价值越高，“越同权，价值越显化”。假如宅基地像商品房一样，全国范围内都可以流转，那么宅基地的价值就会非常高，如若只能在省内、市内或者县内流通，那么价值会相应压缩。作为试点地区，义乌无权无限扩大宅基地流转范围，所以政府把流转范围扩展至市域范围内。义乌为此设立了土地联合会，把全市集体经济体纳入土地联合会，这一范围内的集体经济成员，皆可以参与交易。这相当于把宅基地使用权的流转范围，由村镇扩大至全市农村人口。不过，跨集体经济组织转让宅基地，受让人应与村级组织签订宅基地有偿使用合同，并按照不低于农村宅基地基准地价20%的标准，一次性缴纳土地所有权收益。（信息来源：2017年9月14日南方周末）