房屋买卖有风险 依法维权该如何

                                       崔伟律师参与2011年8月31日安徽农村广播法制时空节目内容

      风险一：丈夫恶意转让房产妻子如何维权

      案例：张大姐诉称，2003年5月，与丈夫李师傅以10万元价格购买了密云某小区房屋，以李师傅名义签订购房合同并办理了产权证。2004年起，丈夫开始与赵师傅的女儿同居。为转移夫妻财产，李师傅在张某不知情的情况下，于2007年11月将房屋转到赵师傅名下。后来张大姐发现自己的房屋已归他人，故将丈夫与赵师傅诉至法院，要求确认二人签订的房屋买卖协议无效，楼房产权为夫妻共有。

    赵师傅辩称，本案涉及的房产其以10万元的价格购买，李师傅明确告知房产的共有人张大姐知晓并同意。现张大姐因为房价上涨反悔，有失诚信。

      法院认为，赵师傅称其在与李师傅签订房屋买卖合同时，张大姐知晓并同意，却无相关证据，且张大姐对此予以否认，故对赵师傅的主张不予采信。李师傅未经张大姐同意即处分夫妻共有财产，李师傅的行为属于无权处分。无处分权人将不动产转让给受让人的，除受让人为善意第三人的情形外，所有权人有权追回。另经查明，2003年至2007年该区域房屋价格已明显上涨。赵师傅以明显不合理的价格购买该房屋，故不属于善意第三人。因此，李师傅与赵师傅签订的房屋买卖合同在共有人张大姐事后不予追认的情形下，属无效合同。据此，法院判决李师傅与赵师傅签订的买卖合同无效，该房屋属于张大姐与李师傅共同所有。请崔伟律师就其中涉及的法律知识和法律关系加以评说。

      安徽华腾律师事务所崔伟律师：这个案件主要就是夫妻共同财产的处分和第三人的善意取得问题。根据《婚姻法》第17条以及《婚姻法司法解释一》第17条的规定内容，夫妻对共同所有的财产有平等的处分权，在非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要决定时，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见，这是法律关于夫妻双方处理共同财产的原则性规定。如果出现如本案中这种未经一方同意另一方非因日常生活需要擅自处分共同财产时，如何来保护夫妻一方的权利和如何来平衡与交易对方的利益，法律主要是这样规定的：《物权法》第106条规定“ 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失”；《婚姻法司法解释一》第17条规定“他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”；另外就在本月刚刚施行的《婚姻法司法解释三》的第11条也对此进行了相关规定“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持”。所以通过上述法律规定可以看出，如果与对方的交易符合《物权法》第106条规定，第三人适用善意取得制度，取得该财产的所有权，这时候夫妻一方只能要求对方赔偿损失；反过来如果交易行为不符合善意取得制度的规定，这个买卖行为就是无效的，本案就属于这种情况。

      风险二：所有人非登记人，房屋被转让难维权

      案例：李先生与陈女士是夫妻，想要买一套房子。这时正好某房产商推出一个楼盘，如具有教师资格证，可获得九五折优惠。因为陈女士的母亲王大妈是教师，于是他们拿了王大妈的教师证以王大妈的名义购得了一套房子，并在房地产证上以王大妈的名义登记。后来李先生与陈女士闹离婚，要分割财产。这时岳母王大妈出来主张房子是她的，并有房地产证书为证。于是李先生拿出购房时银行付款的单证，以及多年来居住该房子的事实主张该房子实际上是属于李先生的。后来王大妈将房子卖给袁师傅，并办理了房产登记手续，李先生得知后向法院起诉要求获得房子的所有权。请崔伟律师就其中涉及的法律知识和法律关系加以评说。

      安徽华腾律师事务所崔伟律师：这个案件的主要就是产权登记薄上登记人与实际所有权人不符合时处分房产的效力和如何避免该类风险的问题。我国对不动产实行登记制度，并因登记对外产生公信公示效力，也就是说记载于房产登记簿上的人原则上就是该房产的权利人，他人也有理由相信其为权利人，所以在基于相信其为权利人而进行交易的情况下，法律这时就要保护该交易的安全，承认该交易行为的效力。至于真实的权利人如何避免该类风险问题，根据《物权法》的相关规定，首先应当原则上避免这种情况的出现，不能贪图小的利益而产生较大的风险或较大的实际损失；另外这种情况出现时要及时恢复权利的真实状态，可以协商变更为真实的产权，在协商不成的情况下可提起确认产权的诉讼，然后依据法院的生效判决到房产机关办理变更登记。另外需要提醒注意的是本月刚刚施行的《婚姻法司法解释三》的第12条的规定，这里说明一下内容“婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，产权登记在一方父母名下，离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的，人民法院不予支持。购买该房屋时的出资，可以作为债权处理”。